热烈庆祝某上市公司入驻我司产业园区，签署的面积达到了3000平方米。此类庆祝活动，曾一度成为产业园运营商在朋友圈中常见的标志，业内人士都耳熟能详。它不仅象征着企业取得的成就，也映射出市场狂热的时代风貌。
在鼎盛时期，产业园区里无论是平层、独栋还是厂房，各类产品都呈现出供不应求的局面。客户们纷纷主动提前向运营方支付订金，甚至提高租金，只为了能在前一家企业合同到期后，能第一时间入驻。有些人甚至愿意额外支付所谓的“茶水费”，不惜一切代价来抢占房源。那时的产业园，确实是旗帜飘扬、人头攒动、欢声雷动、鞭炮齐鸣。
遗憾的是，随着时间的推移，那些曾经的繁华景象已经迅速消逝，如今产业园的状况确实难以用言语完全表达。
某些产业园区招商人员为完成业绩目标，不惜四处奔波吸引客户，有时甚至要采取唱歌喝酒等方式来拉拢客户，以期有一丝成功的可能，然而即便如此辛勤付出，却鲜有得到认可，反而可能需要承担额外的差旅和公关费用。
某些产业园区为了续签租赁合同以保留客户，采取了免除押金和物业费的措施，即便提供了这样的优惠，客户却并未接受，他们仍旧四处比较选择，甚至在成功续租之后，也不按时支付租金，整天抱怨不止。
某些产业园区为了确保基础运作，不得不缩减人员编制，甚至组织结构也难以维系，尽管如此，园区的运营仍然面临着重重困难。
换言之，当前的情况便是“大家的生活都不太宽裕，不得不采取【降低成本、提高效率】的措施”。实际上，降低成本提高效率并无不妥，即便时日艰难，即便市场前景光明，降低成本提高效率也是必要的，更不用说当前的状况了。在实施降低成本提高效率的过程中，一些产业园区紧跟时代步伐，采用科学手段，走上了正确的道路，实现了浴火重生，而另一些产业园区却墨守成规，领导层目光短浅，结果误入歧途，从此一蹶不振。
因此，降低成本、提高效率的原则始终是正确的，错误之处仅在于执行策略和执行者本身。
出租率原地踏步 降本增效只是纸上谈兵
目前，多数正在运行的产业园区呈现的状况是：客户数量有限。根据权威机构戴德梁行发布的报告，我国各大城市的产业园空置率普遍在30%至50%之间波动，而在一些非核心区域以及定位模糊的产业园区，空置率甚至超过了50%。
这类园区经营状况宛如鸡肋，食之无味，弃之又觉可惜。它们迫切需要通过降低成本、提高效率的方式扭转局面，然而，越是急于求成，动作往往会变形走样，最终效果往往并不理想。
实际上，若要借助降低成本、提高效率的方法来扭转出租率偏低的情况，我们需在深思熟虑的基础上作出明智的决策。破解这一困局的核心在于，应当以提升效率来推动成本降低，而不是颠倒主次。
首先，确保资金流动，这样才能争取到更多的时间和空间，保留住基础，日后自然不愁无路可走。
降本增效的关键在于先增效后降本，而非先降本后增效。
若优先考虑降低成本，则可能导致员工数量持续减少、产品质量逐步下降、与外部合作的佣金支付愈发滞后，从而陷入恶性循环。所谓的先提升效率，即在确保客户对产品满意的前提下，“价格可协商”，竭尽全力将出租率提升至满租状态。
那时，我们不仅确保了资金的稳定流动，还成功营造了充满活力的办公环境与强大的产业动能，这些正是吸引优秀客户、增强增值能力的关键所在。若缺乏资金和时间，这一切都不过是空中楼阁。
当然，我们必须承认，采取这种做法可能会导致优质客户流失，以及因低品质客户增多而引发的品牌形象下滑。然而，这并非是对品质下滑的放任不管，而是通过实现满租来争取时间与发展的空间，并且要制定出明确的客户筛选和升级策略。
合同中规定了租金的递增条件以及续约的具体要求。此外，在策略上，可以通过保持合同单价不变并附赠免租期、装修等辅助措施，来尽可能减少不利影响。同时，设定1年的租期限制，以保持对未来价格波动的适应性和灵活性。
请坚信，只有在租赁空间达到饱和，营造出办公的氛围和能量之后，我们才有条件筛选客户，进行优化和升级。否则，所谓的“降低成本，提高效率”不过是自我陶醉。
从长远的角度来看，只有生存下来，才有机会过得更好；若没有决心彻底改变，迟早会陷入断臂求生的困境；倒不如打破常规，在变革中寻求发展，避免在坚守“原则”的痛苦中挣扎。
第二，与时俱进，增加产品多样性。
增设了精致装修、普通装修、遗留装修升级选项，以及专为小微企业提供的共享产品和定制化产品，以满足客户多样化的选择需求。毕竟，即便客户并非特别挑剔，当前的市场需求也已经与过去仅提供毛坯房交付的时代大不相同，多数客户都希望获得更多选择。
当然，这里的关键在于首先需要投入资金，而我们原本的生活就颇为节俭，这样的先期投入确实较为困难。此时，可以考虑引入第三方合作伙伴，当然，这也意味着需要做出更多的让步。在这个年代，愿意共同承担风险的合作伙伴并不多。要想实现“增效”，关键在于“果断决策”。管理层需要勇于根据市场变化灵活调整，绝不能一味地纠结于“先有鸡还是先有蛋”的争论中，否则可能会错失绝佳的机遇。
第三，产品改造只是一小步，定位改造才是一大步。
众多产业园区在初期规划时常常出现定位错误，或是由于政策调整和时代变迁速度过快，致使定位严重偏离，就好比李宁品牌过去凭借“体操王子”这一形象深受消费者喜爱，然而随着耐克、阿迪达斯等国际品牌的进入中国市场，李宁品牌逐渐显得不够时尚。
品牌定位并非固定不变，同样可以经历重塑。例如，李宁凭借“国潮先锋”的定位再次赢得市场关注，产业园亦是如此。过去，其定位可能专注于企业办公，然而，随着市场化进程的推进，供需关系出现失衡。然而，通过融入文旅IP和短剧影视城的定位改造，产业园同样能够焕发新的生机。
改造的核心目标并非推倒重来，而是对现有空间进行二次创新和升级。这并非仅仅是对空间进行表面翻新，而是依据市场动态、区域特色以及自身实际情况，对园区核心价值、目标用户群体以及产业生态环境进行重新定位和定义。
传统产业园区能够凭借区域内的文化资源，转变为“文创与科技”相结合的综合性基地，亦或是借助交通枢纽的便利条件，提升为电商直播和智能物流的枢纽节点。这一改造定位的过程是漫长的，然而，它有时就像降低成本和提高效率那样，是一种战略性的重构。在这个过程中，缓慢的步伐有时反而能带来快速的成效，而过于急功近利则可能导致事倍功半。
第四，算清楚经济账本，长效节能才是产业园的金山银山。
产业园的运营中，人员费用和能源费用构成了主要开销。要想有效控制人员费用，重点在于降低沟通成本。然而，由于每家企业的运作方式、企业文化以及组织结构各有特色，这导致了管理费用和沟通费用的显著差异。然而，要缩小这种差异，关键还在于企业老板和管理层的思维革新。
坦白说，思维的转变相当不易，这涉及到战略层面的根本性调整，它需要现实给予较大的冲击才能实现改变，然而，对能源成本的管控却是战术层面可以妥善解决的问题。众多地区正致力于打造“零碳园区”，例如，鄂尔多斯的零碳产业园已实现风能、光能、氢能和储能车辆产业链的全面协同，其绿电成本已降至每千瓦时0.12元；苏州工业园区则通过绿色建筑补贴和碳排放配额的置换，成功将光伏改造项目的投资回收期缩短到了4.8年。
产业园区的能源改造无疑是实现长期发展的关键举措。若当地政府出台相应政策，我们可借助政策优势降低改造成本。即便缺乏政策支持，通过综合评估，改造项目的成本回收期也足以促使我们下定决心进行风险评估。毕竟，在当前出租率较低的情况下，我们尚能确保收支平衡，而随着未来发展的不断推进，其潜在价值更是难以估量。
从拿地开始 降本增效就需要严格落实
众多企业往往将“降本增效”视为仅在运营阶段应用的策略，部分企业甚至认为只有在企业亏损或面临困境时才需采取“降本增效”措施。然而，这种观念存在严重偏差。实际上，“降本增效”应贯穿于项目从立项到开工、从交付到运维的全过程，始终如一地得到执行。它并非像速效药那样一次性使用，而应成为企业日常“保健养生”的常规做法。
在取得土地之前，需关注合作的相关政策。目前，产业园的开发已步入买方市场阶段。在这种市场环境下，我们能够主动权在握，展开政策层面的“协商合作”。按照原则，文件中明确规定的政策必须争取到，而对于未在文件中明确的部分，也需进行沟通和商谈。
政策对开发商的直接利好需力求实现周期短、效果快，而对未来入驻企业的间接利好则应追求较长的周期，分阶段逐步实现，并尽量简化前置条件。简言之，我们不应畏惧谈判，正如我们与企业进行交流时那样，在买方市场中提出条件是发展的必然趋势。
其次，应秉持长效运营的理念，优先考虑智能化设备的引入。我们与其在运营过程中艰难地削减微不足道的成本，不如在项目设计初期就进行充分的优化，从而避免产生“巨大开支”。
对工艺图进行细致优化、进行建造预算的模拟演练、根据地形特点减少给排水等相关工程量、简化灌木绿化布局、增加智能化设备以实现长效节能，甚至采取设计、施工、优化同步进行的三边工程模式，这些方法都能显著降低建设成本。前期节省的成本越多，后期的效益提升空间就越大。
最终，引入行业领军企业，构建产业集聚，才能实现长期稳定发展。多数综合性园区若缺乏龙头企业的入驻，上下游企业便难以落户，产业链条无法形成，集群效应无从谈起，运营将面临重重困难，甚至配套的经营项目也只能勉强维持生存。
故而在产业园初期开放阶段，即便面临一定的挑战，亦需确保产品质量，精心挑选客户，与政府携手引入众多优秀的企业巨头，进而整合资源，推动产业链上下游企业协同发展，打造产业集群。只要企业“基因优良”，即便在未来的市场竞争中遭遇风浪，亦能稳固立足，保持长期稳定发展。
结语
降低成本并提升效率，若将降低成本等同于降低质量，不仅无法实现效率提升，反而可能遭受市场的反向冲击，效果适得其反。若将提升效率置于降低成本之上，以收入促进品质，以主动进攻取代被动防守，那么降低成本与提升效率的结合才能逐渐积聚力量，成为推动产业园区实现再次崛起的关键武器。
