近年以来，房地产市场呈现出明显的两极分化现象，这一趋势已经成为一种普遍现象。城市间的差异日益显著，与此同时，产品的构成也在经历着快速的分化过程。
豪宅在顶级城市的热销势头迅猛蔓延，随后四代住宅的快速发展推动了产品的不断更新换代，而今“优质住房”政策的发布，更是标志着高端和改善型住宅市场持续高速发展的趋势已经确立。
相对之下，刚需产品的供应一路下滑。
克而瑞的数据揭示，在5月份的28个主要城市里，首次购房者的需求型产品在市场供应中的比例仅为34%，这一数据较4月份下降了5个百分点。换言之，目前的新房市场里，大约有七成的项目正致力于推广改善型和高端产品。
观察发现，刚需型产品在新房市场中正逐渐退出舞台，而未来房地产市场的主流趋势将是豪宅和品质住宅。
刚需产品真的就没有发展空间了吗？并非如此。实际上，这类产品的潜在客户群体依然十分庞大，只是其中多数已经转向了二手市场。
而且根据市场反响，近期许多必备的新楼盘销售情况颇佳，广州众多项目的小户型产品一经推出便受到热烈追捧，成都一个专注于满足基本需求的楼盘，仅200套房源便吸引了3000组客户竞相抢购。
无需担忧需求型客户资源枯竭，关键在于为需求型客户提供更具性价比的商品。
下面明源君来详细分析一下。
地产刚需并没有消失 只是转移了
虽说刚需市场在收缩，不过仍有部分城市存在较大机会。
首先是以北上广深为代表的一线城市，刚需产品的成交热度不减。
明源数据揭示，2025年，一线城市中小户型（80-100㎡）的成交量占比达到了30%，这一比例显著高于二三线城市，后者仅为10%-20%。这一现象背后的原因有多个。
一是刚需客厚度足够，刚性置业需求旺盛。
作为人口大量涌入的一线城市，对于基本住房的需求极为强烈，这一点是毫无疑问的。然而，众多有购房需求的客户往往无力承担核心区域新房的价格，因此他们要么转向二手房市场，要么选择向周边地区扩散居住。
广州一季度，60至90平方米的二手房住宅交易比例已经超过了三成，并且这一比例已经连续数月持续上升。与此同时，广州黄埔地区多个新楼盘的首次开盘，针对小面积需求的住宅产品也受到了极大的热捧。
二是一线城市的小面积产品，对全国投资客仍有吸引力。
尽管当前房地产市场已从金融属性向功能属性转变，然而在北京、上海、广州和深圳，房产的投资特性依然显著。以去年国庆节为例，深圳某些区域放宽了购房限制，吸引了众多外地购房者，他们倾向于购买价格较低、面积较小的周边房产。
此外，小户型通常租金收益较高；在房价走势难以预测的情况下，租金收益成为了投资中的关键保障。
一线城市中，资源相对匮乏，最近土地的供应方向已经转移到了城市外围，那些地方更适合开发满足基本需求的住宅项目。
其次，新一线城市外围区域，刚需盘热度很高。
重庆、成都、杭州等新一线城市近年来因产业进步而蓬勃发展，其周边新兴区域亦展现出强劲动力，同时，满足基本需求的房地产项目也备受追捧。
杭州地区，在今年的5月份，高铁新城以及东湖新城等区域，房地产开发企业推盘的积极性明显增强，中签率维持在20%到30%的区间。与此同时，成都的发展方向是持续向南拓展，其中天府新区核心区域成为首选之地，该区域的刚需市场同样呈现出较为活跃的态势。
可以说，刚需市场并未彻底衰落，其未来发展方向将集中在高等级城市。同时，随着行业从粗放型开发向精细化产品力竞争转变，这些高等级城市的刚需产品也将逐渐陷入内卷化竞争。此外，对于住宅品质的要求也将变得更加严格。
高品质时代 小面积产品也需要不断进化
在消费观念升级、年前客群崛起的背景下，刚需不再等于低配。
特别是目前95后乃至00后群体正逐步成为房地产市场的主要购买力，他们的购房理念已经发生了根本性的转变，不仅重视性价比，而且更加注重自我愉悦的居住体验，对生活质量有着较高的追求。
这也意味着房地产开发企业必须对满足基本需求的产品进行全方位的优化，特别是要着重提升那些客户最为关注的户型与空间设计。
一、舍小放大，功能性要做到最优
由于空间限制和布局的限制，刚需产品无法做到全方位满足需求，因此必须进行选择和舍弃。
在当前情况下，尽管建筑规划的条件得到了极大放宽，导致赠送比例显著上升，然而赠送并非没有限度。关键在于挖掘自身产品的独特优势，融入场景化的细致体验，从而提高居住的舒适度。
比如，有些户型会强化功能空间的最优化。
以重庆中铁建的一个项目为例，其99平方米的户型竟然实现了四室两厅两卫的布局。一般来说，90多平方米的面积通常只能设计成三室两卫，然而这个项目却打破了常规，实现了四房的设计。尽管这样的户型牺牲了南北通透的优势，但对于客户来说，多出的一个房间无疑大大提升了实用性。
中铁建项目户型图
例如，某些住宅设计特意放大赠送面积，以突出极致的客厅奢华享受氛围。
深圳万科的一款94平方米的住宅户型，采纳了超广角竖厅的布局，其客厅的宽度达到了4.3米，这一尺寸相较于同类户型的3.8米客厅开间，无疑实现了提升。然而，与此相对应的是，该户型的布局设计未能实现南向采光的最大化。
深圳万科项目户型图
在刚需类产品中，尺寸、性能和光照条件往往难以同时满足，故而消费者不得不在三者之间做出权衡。然而，对于有刚性需求的客户来说，他们最迫切需要解决的是产品的实用性问题。
二、体验升级：做好小户型四代宅，强化“墅居”体验感。
目前，市场上四代住宅产品备受追捧，然而这类住宅多倾向于宽敞空间和高端定位，然而观察近几年的市场，小型户型的四代住宅项目同样不容忽视。
克而瑞的数据揭示，2023至2024年间，建筑面积大约110平方米及以下的新型四代宅项目数量达到约15个。这类刚需产品与四代宅的新理念相结合，一方面能更有效地迎合年轻一代的需求，另一方面，通过改进户型设计，增加了住宅的附加价值，从而更有效地应对市场的挑战。
在四代宅的小户型设计中，赠送功能已成为其基本配置，包括飘窗、阳台、花池等设施一应俱全，此外还设有宽敞的大露台，这不仅极大地增加了可使用空间，更极大地增强了居住的别墅级体验感。
广州招商某四代宅的82平方米户型，其阳台面积占比达到了25%，此外还额外附赠了40%的户属空中花园，这样的设计成功突破了传统刚需产品的空间限制，实现了在小户型中也能享受到“大花园”的舒适体验。
广州招商项目82㎡户型图
再以广州越秀区的一个项目为例，它巧妙地运用了新出台的规定，成功将阳台赠送比例提升至25%，并且还附赠了全屋的飘窗和花池，最终得以创造出34平方米不计入容积率的额外空间，使得该产品的实际利用率大幅提升，达到了120%至130%的水平。
然而，在对比优化可外包的家政服务系统时，对于刚需家庭而言，在四代同堂的住宅中，他们需要自行承担的费用相对较高，例如阳台露台上的落叶清扫，玻璃幕墙的保养等，这些成本与刚需项目追求的高性价比形成了冲突。
未来四代住宅产品在满足基本需求的小面积住宅领域将越发广泛，然而在发展过程中，这类小户型四代宅应更多地关注刚需消费者的生活需求，并确保其实用性更强，这正是刚需型与高端型四代宅在创新方面最显著的差异所在。
三、潜力放大：预留弹性空间，适应长周期发展
由于物理空间的局促，刚需户型更需要做到弹性灵活。
此类家庭普遍具有人口众多、居住周期较长的特征，故而必须考虑户型设计的灵活性，以便更有效地满足不同发展阶段的多样化需求。
华润在此前的一个项目中，针对70平方米的小户型设计，巧妙地调整了内部墙体布局，为室内空间功能的重新划分带来了更多可能性。该户型设计充分考虑了5至6口之家的生活需求，并据此提出了两种创新的解决方案。
在户型2中，特意增设了一个四面的“核心筒”，集成了书桌、衣柜、洗手池以及健身镜等四种功能。这个核心筒周围形成了一条宽敞的环形动线，将整个家庭的生活区域紧密相连。同时，从户型1过渡到户型2的空间布局上，主卧、客厅、次卧等功能区域的设计，覆盖了从三口之家到五口之家的全家庭生命周期，向客户展示了室内空间巨大的拓展可能性。
深圳华润某项目70㎡户型图
针对小户型设计，虽然其可用空间有限，然而对于空间利用的创意却是无限的。因此，关键在于如何在有限的面积内实现空间的扩展，这样才能确保产品的市场竞争力。
小结：
固然，对于市场需求来说，并未陷入绝境，其中蕴含的机遇依然存在，生存的方式依旧多样。随着品质开发时代的到来，刚需的发展更需在传统与创新之间取得平衡，不仅要强调性价比，更要重视品质的升级，从而更好地应对激烈的市场竞争。
