位于上海虹桥国际中央商务区的地带，一座引人注目的新型商业集聚地——欣虹汇，傲然矗立。
红星村作为上海市首个城中村改造试点项目的组成部分，欣虹汇项目周边被上海国家会展中心、沪杭铁路等众多设施所环绕。在此居住的居民们多数参与了2024年9月举办的盛大开业庆典，同时他们对负责红星村整体改造工作的企业——上实城开，也有着一定的认知。
这家企业是一家在当地颇具影响力的国企，专注于旧改项目——2014年，其旗下上海上投新虹投资有限公司荣幸地成为上海市首批城中村改造地块红星村改造项目的承建方；随后数年，该企业再接再厉，成功夺得上海首个商办类城中村改造项目梅陇里的开发权；直至2022年，位于闵行区莘庄镇的租赁地产项目莘社区宣告开业。
自2015年起，上实城开的净利润率持续稳步增长，同时积极引入新的项目；不过，到了2020年，该公司的利润数据首次出现下降，并在接下来的数年里持续波动。在2024年的年报中，上实城开的净亏损高达3.31亿元人民币。
该公司年报中指出，房地产行业正不断遭遇挑战，市场呈现下滑趋势，承受着压力，同时库存消化压力也在不断上升。此外，他们还提到了宏观环境对企业运营所产生的影响。
受大环境所影响，上实城开在未来的发展中，对于在上海都市圈内继续推进城市更新与改造项目的积极性，是否能够维持往日的强劲势头？
旧改增长引擎
2014年，位于上海闵行区新虹街道的红星村，其面积约为201.89亩，其中可开发土地约有134亩。这个城中村内分布着老旧的宅基地、工业和仓储企业的厂房，同时亦存在不少违规建筑。
在那一年的时刻，上海发布了《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》，标志着以政府为主导的城中村改造项目正式拉开了序幕。
在此政策导向下，红星村项目荣幸地成为全市首批城中村改造试点项目之一，并且还荣登了闵行区首轮认定的6个市级项目名单。
在同年九月，上实城开成功获取了上海城中村改造首批试点的收益，并正式加入了该城中村改造的项目之中。
据了解，该改造工程涵盖了23-03地块的搬迁安置住宅项目以及25-05地块的商业开发项目。上实城开公司借助城中村改造的契机，对居住区域和产业分布进行了重新规划，成功打造了涞港星苑住宅小区和欣虹汇商业综合体。
涞港星苑的总建筑面积大约为21万平方米，其中安置住房数量约为1576套；欣虹汇总的建筑面积达到约7.7万平方米，项目内包含了洲际品牌酒店、社区商业、总部办公楼以及社区服务等多种设施；到了2024年9月，欣虹汇正式迎来了它的开业庆典。
欣虹汇开业之际，上实城开设立了上海事业三部，该部门全面承担起集团在上海的商业办公核心资产的管理工作，而这一职责中便包括了对闵行区梅陇镇那项旧改项目的具体负责。
上实城开上海事业三部重点主推的城开优享+梅陇里项目，是梅陇镇区域内独此一家的商业项目，亦为上实城开在上海的重要在售商办资产。该项目总建筑面积约为6.1万平方米，集商业与办公于一体，紧邻虹梅路高架和虹梅南路地铁站。项目内部包含多栋楼，这些楼将构成商业与办公的配套设施，此外，项目还自持一个2.5万平方米的商业中心。
据上实城开所披露信息，部分国有企业运营商已着手进行招商策划工作，预计到2026年，该商业项目将正式对外开放运营。
上实控股的子公司，上实城开发在业务发展上，其关注点并不仅限于对老旧区域的改造与更新，同时，“集团秉持着租赁与销售并重的战略方针，正努力扩大租赁住宅的市场份额。”
在过去数年间，上实城开积极落实“十四五”规划中关于本市筹集保障性租赁住房47万套的目标，着手建设保障性租赁住房社区；到了2024年9月，其旗下的保租房品牌阡集已成功拓展至汇社区、莘社区和创社区三个项目，出租率平均达到了98%左右。
该汇社区项目坐落于上海南站附近，是上海市首批挂牌上市、徐汇区首次认定的R4级大型保障性租赁住房社区项目。该项目由上实城开和建设银行旗下的上海建信住房共同负责管理，共提供873套房源；而创社区紧邻紫竹高新区，是零号湾科技创新策源功能区的配套社区。该社区占地面积达4.7万平方米，总建筑面积为17万平方米，拥有1932套住宅运营和1127个停车位，包括18栋8至18层的中高层至高层住宅以及两层社区商业配套设施。
莘社区在定位上与那些社区略有差异，它是闵行区首批获准建设的人才公寓项目之一，坐落于闵行区莘庄商务区的西北隅。该项目的总建筑面积达到了18.6万平方米，并配备了1200多个地下停车位。项目内包括6栋住宅楼、1栋集商业于一体的中心、1栋多功能运动中心和1栋社交活动中心。
利润孤岛破局
得益于旧改项目和保障性住房项目的双重推动，上实城开的年度销售额持续攀升，2021年其商品房与保障性住房的签约销售额高达89.33亿元，较上年同期增长了17.4%。
商品房的合约销售额达到了77.64亿元，呈现了轻微的增长趋势；而保障房的合约销售金额为11.69亿元，与去年同期相比激增了542.3%，其销售面积更是达到了6.3万平方米，同比大幅上升了425%。
步入2022年，上实城开的总销售额因住宅销售收入的减少而急剧下降，跌至79.08亿元；然而，保障性住房的销售情况却依然稳健，同比增长173.5%，达到31.96亿元；同时，合同销售面积也实现了大幅增长，年增幅高达306.3%，增至25.6万平方米。
2023年，转折点到来，上实城开的商品房销售额下滑速度加快，与此同时，保障房销售额亦紧随其后，从2022年的31.96亿元急剧跌至1.68亿元；进入2024年，上实城开在保障房方面已无任何销售合同，而商品房销售额也进一步下降至39.33亿元，较上年同期下降了52.2%。
销售额的减少主要源于一二线城市销售占比偏低。据观点新媒体透露，2024年，上实城开的核心项目主要分布在上海、西安、天津和烟台等地，涵盖了天津上实仰山、西安自然界、上海上实望海、西安上实启元以及烟台上实云麓等，这些项目在年度商品房合同销售额中分别占据了约30.1%、27.7%、14.0%、10.2%和6.4%的份额。
