近日，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，提出完善促进实物消费结构升级的政策体系。 这还包括大力发展住房租赁市场，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。
对此，58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，“从国内房地产发展来看，在‘租购并举’的背景下，未来住房市场正朝着‘租购并举’的方向发展。” “三化”，即商品房、共有产权住房和租赁住房，满足北京不同住房需求群体的居住需求。从长远来看，租房者的比例将持续增加，尤其是一线和部分城市。新一线城市，达到40%以上，长租公寓发展将持续加速，未来5到10年，中国长租公寓市场份额提升将是大概率事件占据租赁市场10%以上，在万亿元长租公寓市场中，龙头企业市值达千亿元也值得期待。政策上，住房租赁也极有可能上升到国家法律法规层面，更好地保护租赁双方权益，实现住房安全、宜居的目标。”
租赁需求集中在北京
以京津冀地区为例，去年10月，北京市发布规范住房租赁市场的通知，要求多渠道增加租赁住房供应，加大对租赁住房项目的信贷支持，让租户依法申请租金补贴。 去年6月，天津市还发布了培育和发展住房租赁市场的实施意见，鼓励现有和新建住房出租，并出台税收优惠政策。 在政策支持下，北京、天津的租赁市场日趋改善。
与此同时，政策利好也刺激了住房租赁需求。 58家安居客房地产研究院《2018年京津冀城市群租赁报告》（以下简称《报告》）显示，49.9%的租赁需求集中在京津冀城市群。 北京方面，天津和石家庄的租赁需求分别占比14.1%和9.2%。 一线城市和直辖市就业需求旺盛，城市配套设施和教育资源更加集中，吸引人才的城市竞争优势也更加明显。
《报告》还反映出，京津地区的租房需求呈现逐年增加的趋势。 今年的看房人次比去年同期增长了30%以上。 业内人士也指出，随着住房租赁市场政策不断完善，人们对租房的接受程度提高，租房需求或将持续上升。
张波认为，北京和天津的生活成本和定居条件还是有很大差异的。 在天津定居比在北京容易得多，生活成本和买房压力也相对较小。 北京在金融、文化、互联网等产业方面具有优势。 2017年，第三产业位居直辖市第一。 北京作为拥有得天独厚资源优势的首都，仍然是众多人才涌向的城市。 值得注意的是，天津市“海河人才”计划发布后，落户天津的条件大幅放宽。 为加快聚集更多优秀人才，降低人才落户门槛。 短时间内，就引起了不少在北京工作的人士的关注。 与此相对应的是，北京限购未放松，导致大量人转向租房。 从租房用户的访问量也可以看出，北京的租房需求远高于天津。
北京、天津各区房租差异显着
《报告》数据显示，今年前8个月，京津冀城市群租赁住房供应主要集中在北京、天津。 两座城市的出租房屋信息量占城市群的90%，其中75.5%的房产信息全部位于北京。
据悉，京津冀城市群地区的出租住房面积大多在90平方米以下，占比高达67.6%； 近半数住房租金高于4500元/月，且大部分位于北京。 从租金来看，2018年北京月均租金为78.2元/平方米，天津月均租金为32.2元/平方米。
然而，北京各区的租金差异很大，从市中心向外，租金由高到低。 中心城区月均租金超过100元/平方米，东城区月均租金超过130元/平方米。 简单计算一下，如果单户超过62平方米，单户月租金将超过8000元。 延庆、怀柔、密云的月均租金约为30元/平方米，周边燕郊的月均租金为21.5元/平方米，对“北票人”颇具吸引力。 与北京类似，天津各区平均租金也呈现中心高、外围低的趋势。 和平区月租金为51.6元/平方米，为天津市最高，而周边南开、河西等区月租金为30元/平方米。 m-40元/平方米。
此外，随着租赁市场的快速发展，品牌公寓近年来越来越受到市场尤其是年轻人的认可。
58安居客房地产研究院数据显示，北京品牌公寓平均月租金为86.5元/平方米，略高于全市平均租金。 天津品牌公寓平均月租金为32.8元/平方米，与全市平均租金相差不大。
“品牌公寓市场作为一种可以标准化、规模化复制的租赁产品，需要大力发展和政策扶持，也需要规范管理，避免恶意抢房、非法‘出租贷’、装修质量参差不齐、甲醛超标等现象发生了。” 张波表示，租赁公司尤其是长租公寓运营公司近年来处于快速增长期。 在资本的助力下，长租公寓市场的领先品牌正在形成。 为了争夺顶尖优势，各长租公寓品牌纷纷扩大规模。 “世外桃源”(Xanadu) 加快了扩张步伐。 诚然，在长租行业的发展过程中，出现了一些“租赁贷款”、“装修甲醛超标”等问题。 但从长远来看，长租公寓市场可以说是机遇与挑战并存的。 一方面，国家层面高度重视，保障租赁住房稳步推进，租赁人数和规模都有增长空间； 另一方面，如何长期运营并实现盈利，是企业需要考虑的问题。
